AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO

 

Apesar de a Lei do Inquilinato (8.245/1991) estar no décimo terceiro ano de vigência, ainda são freqüentes as dúvidas por parte de locadores e locatários de imóveis para fins comerciais e industriais.

Uma das mais comuns, principalmente do locatário, é saber se o contrato, ao qual está vinculado, assegura-lhe o direito de obter a renovação da locação, antes ou depois do termo final nele fixado. É lógica a preocupação, porque o locatário, no curso do prazo contratual, não só desenvolve suas atividades empresariais, como, também, cria seu fundo de comércio, o qual, invariavelmente, será prejudicado se, mesmo pretendendo continuar desenvolvendo suas atividades, tiver que devolver o imóvel locado, quando findar o contrato.

Por isso, hoje vamos examinar os requisitos legais necessários ao atendimento do enquadramento legal que possibilite o ajuizamento de ação renovatória de locação.

O objetivo principal da lei, ao disponibilizar ao locatário de imóvel não residencial o benefício da ação renovatória, é de preservar o fundo de comércio, de forma a garantir a continuidade do estabelecimento por ele formado.

Entretanto, tal direito (renovação da locação) não alcança a todos os inquilinos, devendo ser preenchidos alguns requisitos legais.

O primeiro, como já dito, é que a locação tenha por objeto imóvel destinado ao comércio (em sentido amplo) e que o contrato existente seja escrito e por prazo determinado.

Com relação à exploração empresarial no imóvel, o prazo deve ser de pelo menos de 3 (três) anos na mesma atividade, período que o legislador entendeu como necessário à formação do fundo de comércio, incluindo-se nele a clientela.

O contrato a renovar, ou a soma dos contratos existentes, deve ter prazo igual ou superior a 5 (cinco) anos, ininterruptos. Acerca deste prazo, convém ressaltar que o Poder Judiciário tem entendimento no sentido de aceitar algum interregno de tempo de vigência por prazo indeterminado entre um contrato e outro, desde que haja, efetivamente, continuidade do vínculo locatício entre as partes.

Tal interregno, chamado pelos operadores do direito de “accessio temporis”, é muito comum, ainda mais quando as partes envolvidas na relação locatícia, por vezes, dependem de vasta negociação para a continuidade da mesma, entre um contrato e outro.

A Lei do Inquilinato, todavia, não deixa ao livre arbítrio do inquilino a escolha da data para a propositura da ação renovatória de locação, durante a sua vigência. É que, segundo o dispositivo legal, “do direito à renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor”.

Portanto, em resumo, 6 (seis) meses antes do término do prazo do contrato a renovar, mas nunca antes de 1 (um) ano, a ação renovatória de locação já deve estar ajuizada, sob pena de decadência, ou seja, perda do direito à renovação da locação, com o que o contrato passará a viger por prazo indeterminado, situação que permite ao locador a sua retomada a qualquer tempo.

Estes, portanto, os principais requisitos exigidos à ação renovatória de locação, valendo destacar que os demais, não menos importantes, se referem à indicação de fiador, quando existente no contrato a renovar, com prova da sua idoneidade financeira, e comprovação do regular cumprimento da avença anterior, tanto no que se refere a alugueres, impostos e taxas incidentes sobre o bem.

Porém, se o direito à ação renovatória está garantido pela lei, a renovação, propriamente, não está, pois o locador nem sempre estará obrigado a renovar o contrato de locação.

Além do eventual não preenchimento dos requisitos legais, três são as hipóteses em que o proprietário poderá obstar a renovação por parte do locatário. A primeira delas é se “por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade.

A segunda se dá nos casos em que o locador pretende a utilização do bem para si próprio ou para a transferência de fundo de comércio por ele criado e existente há mais de um ano, desde que ele próprio, seu cônjuge, ascendente ou descendente, seja possuidor da maioria do capital social.

A terceira hipótese que justifica a recusa da renovação é a existência de proposta de terceiro para a locação, em condições melhores, devidamente comprovada. Neste caso, o locatário poderá aceitar tais condições, tendo preferência na renovação.

A primeira hipótese, por decorrer de determinação do Poder Público, e por garantir ao proprietário do bem as modificações que valorizarão o seu bem, não gera dúvidas.

A segunda, todavia, impõe ao proprietário retomante a proibição de explorar no seu imóvel a mesma atividade anteriormente exercida pelo locatário, a menos que a locação, além do bem, tivesse por objeto o fundo de comércio com as instalações e pertences do próprio locador.

A infidelidade do locador, no sentido de não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público; não executar as modificações declaradas para a retomada do imóvel, não dar a este o destino alegado ou destiná-lo a terceiro ao invés da utilização própria, gera ao locatário o direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos que sofrer.

De forma breve são estas algumas particularidades da ação renovatória de locação, frisando, mais uma vez, que o seu principal objetivo é garantir ao locatário a preservação do seu fundo de comércio, de forma a garantir a continuidade do estabelecimento por ele formado.